Quỹ nhà ở quốc gia ra đời: Lấp đầy khoảng trống 20 năm của phân khúc nhà ở xã hội cho thuê

Chính thức có quỹ nhà ở xã hội cho thuê

Chính phủ vừa ban hành Nghị định 302/2025/NĐ-CP ngày 19/11 quy định chi tiết về Quỹ nhà ở quốc gia. Đây là quỹ tài chính Nhà nước ngoài ngân sách, có tư cách pháp nhân, hoạt động không vì mục đích lợi nhuận.

Trong đó, Quỹ nhà ở trung ương được Chính phủ thành lập, trực thuộc và giao Bộ Xây dựng quản lý. Còn Ủy ban nhân dân cấp tỉnh sẽ lập và quản lý Quỹ nhà ở địa phương.

Cơ cấu tổ chức gồm Giám đốc, tối đa 2 Phó giám đốc, Kế toán trưởng và không quá 5 phòng chuyên môn. Giám đốc Quỹ trung ương do Bộ trưởng Xây dựng bổ nhiệm, Giám đốc Quỹ địa phương do Chủ tịch UBND tỉnh bổ nhiệm.

Nguồn hình thành quỹ từ ngân sách nhà nước, giá trị quỹ đất xây dựng hạ tầng cho nhà ở xã hội, tiền bán nhà ở thuộc tài sản công, tiền đấu giá đất. Ngoài ra, quỹ cũng huy động nguồn đóng góp, hỗ trợ tự nguyện trong và ngoài nước, và các nguồn hợp pháp khác.

Chức năng chính của quỹ là đầu tư xây dựng nhà ở xã hội và hạ tầng kỹ thuật - xã hội để cho thuê. Ngoài ra, quỹ được phép tạo lập nhà ở xã hội bằng cách tiếp nhận, chuyển đổi công năng nhà ở thuộc tài sản công; đồng thời được phép mua, đặt hàng hoặc nhận chuyển giao nhà ở từ doanh nghiệp 100% vốn nhà nước. Cùng với đó, quỹ cũng có thể tiếp nhận nhà tái định cư, tạm cư và các nguồn đóng góp tự nguyện, hoặc mua nhà ở thương mại để cho cán bộ, công chức, viên chức và người lao động thuê.

Như vậy, kể từ thời điểm Nghị định 302 có hiệu lực, thị trường nhà ở Việt Nam chính thức có quỹ nhà ở dành riêng cho phân khúc nhà ở xã hội cho thuê. Trong bối cảnh giá nhà tăng quá nhanh so với thu nhập của đại bộ phận người dân và nguồn cung nhà ở xã hội chủ yếu chỉ tập trung vào sản phẩm để bán, sự xuất hiện của Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở xã hội cho thuê được đánh giá là giải pháp cấp thiết nhằm lấp đầy khoảng trống bị bỏ ngỏ suốt nhiều năm qua, qua đó tái cân bằng cung - cầu, mở rộng cơ hội an cư cho người thu nhập thấp.

Lấp khoảng trống 20 năm và kỳ vọng tái cân bằng thị trường

Từ khi thuật ngữ "nhà ở xã hội" lần đầu tiên được định nghĩa trong Luật Nhà ở số 56/2005/QH11, chính sách phát triển loại hình này chủ yếu tập trung vào mô hình bán và cho thuê mua, gần như bỏ trống hoàn toàn phân khúc nhà ở xã hội cho thuê.

Đặc biệt, Luật Nhà ở hiện nay không còn quy định bắt buộc chủ đầu tư các dự án nhà ở xã hội phải dành một tỷ lệ căn hộ để cho thuê, khiến các dự án hầu như không có sản phẩm cho thuê vì doanh nghiệp ưu tiên bán để thu hồi vốn. Sự tập trung có phần lệch hướng này đã vô tình tạo ra một khoảng trống khổng lồ trên thị trường, hàng triệu công nhân, người lao động nhập cư và các gia đình trẻ vào thế khó khi nhu cầu thực tế của họ chỉ đủ thuê một chỗ ở ổn định với chi phí hợp lý, thay vì gánh một khoản nợ để sở hữu lâu dài.

Nhà ở xã hội để bán, dù giá đã thấp hơn nhiều so với nhà ở thương mại, người dân vẫn cần có tích lũy hoặc vay nợ dài hạn, trong khi nhà ở xã hội cho thuê, nhóm thu nhập thấp, lao động nhập cư, công nhân khu công nghiệp hay sinh viên trẻ mới ra trường vẫn có cơ hội tiếp cận chỗ ở chất lượng, ổn định mà không cần gánh nặng tài chính. Đây là nhóm đối tượng có nhu cầu ở thực nhưng ít khả năng sở hữu nhà, nên mô hình cho thuê được xem là "cầu nối" giúp họ an cư.

Ở góc độ thị trường, nhà ở xã hội cho thuê cũng góp phần giảm áp lực lên phân khúc mua bán. Khi người dân có thêm lựa chọn thuê dài hạn, thị trường sẽ dần dịch chuyển từ tâm lý "phải sở hữu" sang tâm lý "được sử dụng ổn định". Điều này giúp hạn chế đầu cơ, giữ giá nhà ở mức hợp lý. Đây cũng chính là yếu tố thúc đẩy thị trường vận hành minh bạch, lành mạnh và bền vững.

Chia sẻ với Reatimes, TS. Nguyễn Đức Kiên, nguyên Phó Chủ nhiệm Uỷ ban Kinh tế của Quốc hội, nguyên Tổ trưởng Tổ tư vấn kinh tế của Thủ tướng Chính phủ nhận định, mô hình cho thuê tạo ra sự vận hành luân phiên của quỹ nhà ở xã hội, người đủ điều kiện sẽ được thuê, khi thu nhập tăng hoặc có nhu cầu chuyển nhà sẽ trả lại cho người khác. Mô hình này không yêu cầu ngân sách phải "bơm tiền" liên tục, mà tận dụng vòng quay tự nhiên của nguồn cung.

"Chính vì tính bền vững này, việc tạo lập Quỹ nhà ở quốc gia để tập trung phát triển nhà ở xã hội cho thuê là thực sự cần thiết", TS. Nguyễn Đức Kiên nhấn mạnh.

Luật sư Lê Cao, luật sư điều hành Công ty Luật FDVN cũng cho rằng, trong bối cảnh nhu cầu và giá bán nhà ở liên tục leo thang, khiến khả năng tiếp cận nhà ở của nhiều người dân trở nên ngày càng khó khăn, mô hình nhà ở xã hội cho thuê là một giải pháp hiệu quả nhờ chi phí hợp lý nhưng vẫn đảm bảo tiện nghi. Vì vậy, việc thành lập Quỹ nhà ở quốc gia để phát triển nhà ở xã hội cho thuê tại thời điểm này mang ý nghĩa chiến lược, giúp giảm áp lực lên thị trường bất động sản, mở rộng cơ hội tiếp cận nhà ở của người dân, đồng thời góp phần hiện thực hóa mục tiêu xây dựng ít nhất 1 triệu căn nhà ở xã hội.

Nhìn vào thực tế triển khai Đề án đầu tư xây dựng ít nhất 1 triệu căn hộ nhà ở xã hội thời gian qua, có thể thấy tiến độ vẫn đang gặp nhiều thách thức. Dù Chính phủ đã có nhiều nỗ lực tháo gỡ pháp lý và tung ra gói tín dụng 145.000 tỷ đồng, nhưng tỷ lệ giải ngân vẫn còn khiêm tốn, và nguồn cung mới chưa thực sự bùng nổ như kỳ vọng. Tính đến tháng 10/2025, tổng số dự án nhà ở xã hội đã hoàn thành, khởi công và chấp thuận chủ trương đầu tư là 696 dự án với quy mô hơn 637.000 căn, mới đạt 60% chỉ tiêu Đề án.

Một trong những nguyên nhân cốt lõi là biên lợi nhuận thấp cùng thủ tục pháp lý phức tạp khiến nhiều doanh nghiệp tư nhân không mấy mặn mà, đặc biệt là với phân khúc nhà ở cho thuê vốn đòi hỏi dòng vốn lớn và thời gian thu hồi vốn dài.

Chính vì vậy, luật sư Cao cho rằng, sự xuất hiện của Quỹ nhà ở quốc gia không chỉ bổ sung về nguồn cung nhà ở, mà còn đánh dấu sự thay đổi về chất trong vai trò của Nhà nước. Từ việc chỉ đóng vai trò kiến tạo chính sách, Nhà nước nay đã trực tiếp tham gia vào quá trình tạo lập nguồn cung.

"Quỹ này sẽ là 'bà đỡ' gánh vác phần khó khăn nhất của thị trường - phân khúc cho thuê - nơi mà khu vực tư nhân thường e ngại đầu tư. Việc chuyển dịch từ thế 'chân đơn' khi chủ yếu dựa vào doanh nghiệp sang thế 'kiềng ba chân' gồm Nhà nước, doanh nghiệp và xã hội cùng làm, được kỳ vọng sẽ tạo ra đột phá thực sự", luật sư Cao nhấn mạnh.

Theo ông, khi quỹ được triển khai hiệu quả, đúng với chức năng, nhiệm vụ, hoàn toàn có thể kỳ vọng vào sự hình thành của các khu nhà ở xã hội cho thuê quy mô lớn, bài bản và giá rẻ trong tương lai gần. Đây sẽ là lời giải căn cơ nhất để hiện thực hóa giấc mơ an cư cho hàng triệu người lao động, đảm bảo rằng trong quá trình phát triển kinh tế và đô thị hóa, sẽ không còn ai bị bỏ lại phía sau vì thiếu một chốn đi về./.

Link bài gốc: https://reatimes.vn/quy-nha-o-quoc-gia-ra-doi-lap-day-khoang-trong-20-nam-cua-phan-khuc-nha-o-xa-hoi-cho-thue-202251120162232833.htm